又有城镇首付降低利率下调 40房企融资总额下滑近四成

2019-03-05 15:39:15

来源: 中国网

义务编辑:田艳敏

  开年的房地产金融情况仿佛显得有点复杂多变。

  在本年1月央行周全降准后,业内广泛预期,活动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来严重年夜利好,一方面房企的资金压力有望减缓,另外一方面房贷利率有望降低。

  不过,继本年1月房企融资总额大年夜幅上升335.23%,创一年来月度新高后,2月房企融资总额又跌回2018年程度。

  而在1月的金融和社融数据周全回暖后,央行和银保监会密集喊话房地产,强调持续紧盯房地产金融风险,加强房地产金融谨慎管理,房地产金融预期再次产生改变。但日前,又传出无锡有银行下调首套房贷首付比例、深圳有银行下调首套房贷利率的消息,再次激起了市场对房地产信贷政策抓紧的预期。

  究竟2019年房企融资情况若何?房地产信贷政策能否会抓紧?

  接收券商中国记者采访的业内人士认为,2月房企融资总额下滑是受春节假期身分影响,近期房企密集融资其实不克不及认为是地产融资情况的全体抓紧。今朝房地产金融,不管是开辟贷,照样小我按揭存款都是偏紧状况,没有明显抓紧。开辟企业融资范围增长,重要以境外发债为主,国际发债特别是开辟贷还是紧绷状况。

  近两个月首套房贷利率下滑,跟房贷政策变更没有关系,房贷政策依然没抓紧。所以全社会融资面抓紧了,定向支撑中小微企业、实体经济,然则房地产还是偏紧的。

  40房企融资总额环比下滑37.25%

  继2018年9月、10月融资金额持续下滑、11月份有所回暖、12月大年夜幅下滑、2019年1月大年夜幅上升335.23%,创一年来月度新高后,2月房企融资总额又跌回2018年程度。

  同策研究院的最新数据显示,2019年2月,40家典范上市房企完成融资总额合计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大年夜幅降低37.25%。个中,债务融资额为551.94亿元,占房企融资总量的99.83%,环比降低37.31%;股权融资金额为0.94亿元,占总融资金额比重为0.17%。

  与1月比拟,各债务融资方法融资额度均降幅明显,跌幅最高达68.7%。个中,融资总额排名第一的是公司债,共融资363.25亿元,环比降低29.14%,占比65.7%;融资总额排名第二的是其他债务融资,总额57.52亿元,环比大年夜降68.7%,占比10.4%;融资总额位居第三的是中期单子,总额为53.52亿元,环比降低47.76%,占比9.68%;排名第四的是境内银行存款,融资额度44.74亿元,环比降低47.76%,占比8.09%;位居第五的是信任存款,融资总额32.91亿元,环比小幅上升 10.85%,占比5.95%。

  图 : 2019年1月、2月典范上市房企融资情况比较

  关于2月房企融资总额大年夜跌的缘由,同策研究院总监张宏伟对券商中国记者表示,2月重要受春节身分影响比较大年夜,境内的融资金额会下滑。

  “2月份比较特别,境内融资情况遭到春节身分影响,全体融资状况究竟有没有好转,还要看一下3、4月份状况。”张宏伟说,即使恢复到1月的程度,那也只是相当于2018年上半年的市场状况,也不是特别好,只是比最坏的时辰好一点。

  国金证券也认为,近期房企密集融资其实不克不及认为是地产融资情况的全体抓紧,由于从用处来看,近期房企发行的债券多半用于了偿旧债。

  海内发债热忱低落,节后融资筹划超百亿美元

  在2月房企融资方法中,以公司债为主,而海内融资独有鳌头。

  同策研究院的最新数据显示,2月,境外发债折合人平易近币共303.25亿元(占比83%),固然额度环比下滑,但占比进一步晋升(1月占比76.56%)。详细来看,2月发行15笔公司债券中,有11笔均是发行的美元优先单子或债券,算计45.33亿美元。

  在已表露的数据中,融资本钱最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券(第一期),票面利率3.65%;融资本钱最高的是现代置业额外发行的一年期2亿美元的优先单子,票面利率高达15.5%。整体来讲,2月房企融资本钱约在4%-10%之间。

  关于海内融资占比进一步晋升的缘由,张宏伟对券商中国记者说:“即使按照1月份的状况,其实国际的房企融资依然是比较难的,所以大年夜家照样跑到境外发美元债。美元债融资本钱均匀都在7%-8%,乃至有的企业更高,这只是利率方面的本钱,再加上通道费用等,根本上都在10%。”

  这类趋势在春节后表示加倍明显,特别是把融资筹划统计在内的话,融资金额加倍凹陷。华夏地产研究中间统计数据显示,春节后有逾越25家房企密集境外融资,融资筹划曾经逾越100亿美元。

  华夏地产首席分析师张大年夜伟认为,2019年房地产市场进入调剂期的预期异常强,这类情况下,房企更存眷资金链的安然,拿地估计将加倍谨慎。愈来愈多的房企抓紧窗口期加快融资,应对将来的还债岑岭期。固然海内融资本钱明显上浮,叠加汇率的动摇,更是压力异常大年夜,但房企在资金压力下,依然需求量异常大年夜。

  低落的融资需求眼前,是行将到来的偿债岑岭。根据中信建投统计,2019年房企到期债券范围逾3700亿元,往后三年都是偿债岑岭,2021年将达到峰值,切远亲近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。

  两监管部分喊话,房地产金融或依然偏紧

  随着1月央行的周全降准,和房企融资范围的井喷,很多人预期随着央行赓续释放资金宽松旌旗灯号,全部市场现金流相对充裕,房地产金融信贷情况也会改良。不过,2月25日和26日银保监会和央行的密集表态,让这类预期产生了改变。

  2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办消息发布会上表示,持续紧盯房地产金融风险,要对房地产开辟存款、小我按揭存款持续实施谨慎的存款标准,特别是要严格控制带有投机性的开辟和小我存款,要防止房地产金融风险出现大年夜的成绩。同时,要实施差别化的房地产信贷政策,关于处理住房艰苦和改良住房条件且本身有财务付出才能的,要持续赐与照应存款支撑;关于用来投资乃至是用来投机和炒卖的,要实施更严格的存款标准,有的能够要进步首付比例,有的要调剂利率的风险订价,有的乃至不克不及赐与存款支撑。

  2月26日,央行在2019年金融市场任务会议上表示,加强房地产金融谨慎管理,落实房地产市场安稳安康生长长效机制。

  对此,张大年夜伟认为,房地产市场看政策,政策外面最直接的就是信贷,社会无风险的资金收益率和房贷利率。假设下调,关于楼市来讲肯定是利好,假设上浮,房地产肯定会逐步降温。从趋势看,房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准,即存款成数、非浅显室庐标准、能否定房又认贷。银保监会和央行的表述,代表了后续房地产信贷周全宽松的能够性不大年夜。

  合硕机构首席分析师郭毅也认为,两部分的喊话根本上令降首付,松资格子虚乌有,按照银保监会的表态,一些房价涨速过快,投机需求逝世灰复燃的城镇,或许还会在“因城施策”的调控方针下,遭受差别化住房信贷政策的构造性收紧。

  谁知不到一周,市场就有首付降低和利率下调的传闻出现。

  3月4日,有报导称,工行无锡分行于3月1日向各支行、分行营业手下发的告诉显示,居平易近家庭初次购买浅显住房请求小我住房存款,最低首付比例由40%下调至30%,但条件是认房又认贷,且具有本地户口。同日,还有媒体报导称,中信、北京银行下调深圳二手房贷利率,首套最低上浮8%。

  对此,有专家认为,无锡首付比例下调可以懂得为贸易行动,也能够懂得为当局指导下的抓紧行动,具有旌旗灯号意义,即关于一些之前过于严格的政策,后续肯定会抓紧。

  不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对券商中国记者表示,“假设无锡本地当局或银监局之前有规定首套房首付比例最低40%的话,那这个举措就是很明显的抓紧,假设之前没有这类同一的规定,那这个也不算甚么。”

  在杨红旭看来,今朝房地产金融,不管是开辟贷,照样小我按揭存款都是偏紧的状况,没有明显抓紧。开辟企业融资范围增长,重要以境外发债为主,国际发债特别是开辟贷还是紧绷状况。近两个月首套房贷利率下滑,跟房贷政策变更没有关系,房贷政策依然没抓紧。

  “主如果屡次降准后全社会的利率下滑了,如国债利率,2018年一向下滑,今朝在2.6%阁下。全社会利率程度重心下移后,贸易银行认为,小我存款利率下浮一样可以赚钱,并且可以多贷一些。由于楼市成交下滑后,小我按揭存款也下滑了,贸易银行认为小我按揭存款是一笔优良的资产,今朝很多银行情愿放贷。”杨红旭对券商中国记者说,然则首付比例没有抓紧,也充公到窗口指导说大年夜力支撑购房存款。所以全社会融资面抓紧了,定向支撑中小微企业、实体经济,然则房地产还是偏紧的。

原标题:又有城镇首付降低利率下调 40房企融资总额下滑近四成

值班主任:田艳敏

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